进行房地产投资，投资人都会特别关心哪些支出项目可登记为支出经费，哪些不可。
本篇文章就整理出投资日本房地产时，哪些支出可用于申报节税，哪些项目又必须要注意并不能作为节税用途。
维持租金收入时必要的支出可视为必要经费
要如何判断一笔支出是否能作为必要经费，最简单的方式就是确认这笔支出是否是作为赚取租金（经营房地产投资事业）的必要投资。
例如，私人旅游的支出多半不能报销，但若是行程中有看房或带看房或是签约等，（房地产投资）商业交易的行为发生，则过程中发生的经费支出，如交通费或住宿费则可有条件的进行报销。最简单的方式就是确认该支出是否是因为事业经营相关而产生的必要经费来界定。
当然这部分也有可能因为事业主本身是在家工作而产生模糊地带，关于这种模式要如何界定费用的支出则在文章后半段会提到。
根据支出项目善用经费报销可带来的益处
「经费报销」时常是房地产投资人关心的话题。投资房地产所产生的费用种类众多，基本上日本政府针对投资房地产所课征的税金，是跟投资人本身依靠正职工作（工作的所得税）分开计算。房地产投资所课征的「所得税」为「租金收入」减去「必要支出经费」后所剩的金额（经营房地产的所得）再行课税。
因此这里要特别注意的是「详细记下并报销经营不动产事业的过程中所产生的必要经费」和「完全不做任何必要经费的报销」，两者被课征的「房地产投资所得税」的金额是会有差异的！因为与最后缴纳的税金金额有关，因此在房地产投资领域也时常会听到关于如何善用报销必要经费来替自身节税的话题。
而事实上，日本法律上也在一定程度上，允许投资人善用记账与经费报销的途径，来替自己开源节流进行节税。
将工作与私人用途时段发生的费用进行合理的规划与分配
支出项目中有时候事业用途与私人用途的项目区分界线并非如此明确。通常这种费用会被归类为「家事相关费用」。
例如，如果大部分时间都在家工作的话，这种情况所产生的水电费用究竟能否作为经费报销（帐面上纪录）就会显得模糊。通常若是这种情况，帐面上的纪录要记得将家事用和事业用的使用纪录进行分配。
记录方式主要以使用的比例来进行划分。以油费为例，可以设定四成为事业用途，也就是作帐时有四成的使用费用可作为事业用经费报销。
以比例来计算的话，可以先根据自己的作息按个人的使用时间和频率做适当的比例划分＊切记不能将所有在家产生的水电使用，全数纪录为事业用。这样也能确保在税务局突然抽查或询问时，能进行明确的说明。
投资房地产时费用记账示例参考
以下就针对投资房地产过程中会产生的几个代表的经费项目进行说明。
1.房地产投资产生的房贷利息
若是透过房贷来购买不动产，因房贷产生的利息可以作为必要经费报销。
2.物业管理费用
维护、管理建物的公共设施、设备以及维护公共空间清洁所花费的物业费，亦可作为必要经费报账。
3.支付给管理公司的管理委托费
在日本，房东普遍倾向将房子交由专业的管理公司管理。委托管理公司的委托费也可作为报账经费。
4.招募房客所花的广告费
经营投资用不动产一项必要的花费就是招募房客所需的广告费。在日本通常是将房子交由专业的物业公司打理，连同招募房客都会一并交给管理公司处理，因此房东会需要另外支付房地产广告费＋手续费。而这笔费用也可以在记账时当作报销用支出经费纪录。
5.建筑物公共空间以及居室内部的修缮费用
投资日本房地产也需注意房东必须固定支付一笔「修缮积立金」也就是为了日后万一需要进行房子修缮时所用到储备金。当然也有可能发生真的需要进行修缮而必须实际支出的情况。
最常见的情况如房客把居室的壁纸弄坏，需要更换壁纸再租给下一个房客时，就会需要用到这笔储备金。另外举一些非例行或极端的例子，像是一些非例行性的设备更换或维修，例如更换新的热水器、系统厨具或整套卫浴，或需要支出一笔明显高过这间房子本身的资产价值（预估值）的高额支出。
若发生这样极端的情况，则可以先确认房子本身的法定耐用年数，将这笔极端的高额支出（通常无法一次支付的高额费用）作为投资成本支出而非一般的修缮费用，并且记录为法定折旧费用，作为每一年节税的经费分配使用。
当然每位投资人对于「高额」的定义不尽相同，要如何判断究竟能否将一笔支出视为「法定折旧经费」或「普通必要报销用经费」。根据日本的房地产法令：「原状恢复的费用」以及「未达60万日圆的支出」都可算作是一般的必要经费报销。
参考：No.1379修缮费とならないものの判定｜国税庁
6.旅费及交通费
进行房地产投资及管理时，势必会需要进行（数次）看房、勘查周边环境、进行价格交涉等东奔西跑的情况。这时候所产生的旅费或交通费则可以作为事业投资与经营时必要的经费支出报销。
7.支付给行政司法书士和税务师的费用
日本关于房地产的相关法令十分繁琐，不论是房地产所有人名义变更或是申报都手续繁多，大部分屋主通常会交给专业的司法书士和税务师处理。若决定使用这些服务就记得要将这笔支出算入。
8.汽车的保养费和油费
如果投资的房产距离自己的住家有一段距离，或是手上有超过一间以上位在不同区域的房地产，可能就需要汽车代步来定期确认房子的状况。这时候购车的费用、定期的维护费用以及往访于各个房子之间所耗费的油费、汽车保险费就可作为经营不动产事业时的必要支出进行核销。
9.建筑物本身的法定折旧费
上一篇有提到日本的房地产法令中有针对不同类型的物件订出法定的折旧年限以及可用于报销的帐面金额上限。这笔法定折旧费是房地产法中明令业主可用于报销节税使用。就算当年份没有实际支出修缮费，依然可按法定年份和总金额，进行每一年的帐面金额分配达到节税的效果。
【根据建材而异的法定折旧年限】
新建、住宅用途
•木造建筑：22年
•轻量钢骨建筑：因细部材料的不同可分为19年、27年、34年
•钢筋混泥土建筑：47年
10.建筑物保险费用
投资房地产也不要忘了计入火灾保险、地震保险等建筑物必要的保险支出。
11.不动产相关税金
投资不动产当然必须缴交税金，以下是投资日本房地产所需课征的基本税金项目。
【以下仅为基本的必要税金项目】
•印花税
•城市规划税
•固定资产税
要特别注意的是与投资不动产无关的个人薪资住民税则不可用于房地产节税目的使用。
12.电信费
经营房地产的过程中所发生的网络使用费和手机费亦可报销。如果是与私下使用的网路线或手机号码相同，则记得要将公私之间的使用时段做比例分配。
13.交际费
经营房地产投资时也可能会需要与不同人交际应酬或是面试、接待顾客或房客、与中介或管理公司的人会面等。这些过程中发生的酒水、餐食等应酬费用，甚至是参加这些因工作结识有业务上往来的人员的婚丧喜庆等场合所产生的费用，都可作为交际应酬费进行报销。
不可作为报销经费的支出项目
虽然能够作为节税目的进行报销的支出项目颇多，但也有不少乍一看会误以为可报销实际上并不行的支出项目。以下就列举几项常见且容易被误会为可报销的支出项目。
1.治装费或额外购置的服饰配件等潮流单品
因为需要去见客户或业务上往来的人而需要正式的着装（西装、套服等），虽然某种程度上与工作有关联，但严格上治装费并不能作为投资房地产的必要支出进行报销。理由是这些服饰与配件皆可在私下或非房地产业务相关的工作或场合时穿着搭配，并不仅限于处理房地产业务时才能/会着用。
2.给自己的员工福利或奖励
任职于一般公司行号的上班族可享有公司的员工福利或奖金等，但所谓的员工福利也仅限于「员工身份」也就是身为「雇员」的人享有，若是自由业或是个人事业主，在法律上并不被认可具备享有「员工」福利的身份。因此所谓可用于报销的员工福利支出并不适用于个人房地产经营者。例如房东个人的旅游消费、个人上健身房的费用或是任何投资于个人喜好、嗜好、打理个人外表或是个人进修等费用并不能以「员工福利」的支出报销。
3.私人的餐费支出
最后一项时常被误认可报销的就是屋主的外食费用。可用于报销的外食费仅限「和个人经营不动产事业有直接关联的外食费用」，例如与客户、中介、房地产管理公司人员等因为经营房地产业务过程中发生的饭局、聚餐费用才可用于报销，但房东个人的外食或餐费或是私人亲友聚餐的费用并不包含。
……
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